【物管百态】业委会更换物业公司，招来“舞弊”遭七名业主起诉

业委会更换物业公司

招来“舞弊”遭七名业主起诉

火炬开发区誊港湾花园小区业委会决定更换物业公司，但是有业主认为业委会更换的程序不合法，投票时存在舞弊的嫌疑，于是7名业主和旧物管先后把业委会告上了法庭，要求撤销业委会更换物管的决定。对此小区业委会主任唐女士则表示，所有投票都是挨家挨户收集的，绝不可能造假。目前法院正在审理此案，而开发区住建局则表示暂停该小区新旧物管交接，等法院判决结果出来后再依法处理。

现状：

新旧物管至今未做交接

誊港湾花园小区业委会从去年底开始筹划更换物业公司，“因为有业主对小区治安不满意，业委会出过一份整改书，物业也没有落实”，誊港湾花园业委会主任唐女士表示。对于业委会更换物管这一决定，业主们态度不一，有的支持，有的反对，有的中立。为此誊港湾花园业委会先组织进行了一次投票，针对“是否委托业委会选聘物业企业”。按照唐女士的说法，依据相关法规，业委会根据投票结果合法开展聘选。

唐女士说，在中山市物业协会的帮助下，去年12月25日小区业委会举行了公开招标，“由区住建局三名专家、随机抽取的三名业主代表、三名业委会成员组成评标小组，最终深圳市红树林物业管理有限公司香山分公司（以下简称‘红树林公司’）胜出”。今年1月12日，业委会在小区发布了一份《小区招标物业服务供应商结果公示》，告知全体业主已确定红树林公司为小区物业服务供应商。2月1日，业委会又在小区发布公告，称已于1月31日与红树林公司签订了《誊港湾花园物业管理合同》。合同约定3月1日新旧物业交接。

但事实上，到现在为止，新旧物业还没有进行交接。今年4月17日，在誊港湾小区门口发生戏剧性一幕：新物业公司的16名工作人员在门外列队等候进入小区，另一方面旧物业公司的十多名保安则严阵以待，双方形成对峙。红树林公司的负责人称，虽然没有干活，但工作人员一个月的工资都要十多万元。

质疑：

业主称更换程序不合法

誊港湾花园现有的物管是中山市信盈物业管理有限公司（以下简称“信盈公司”），他们为什么不愿意撤离？信盈物业誊港湾小区负责人史举成说，一方面他们已经投入大量资金对小区进行整改，“原来的信盈物业确实做得不够专业，导致业主有很多意见。但是，自从去年9月份以后，业委会提出的整改意见逐一落实，小区面貌和服务水平得到很大改观”。

更为重要的是，对于目前业委会更换物管的一系列做法，已经有业主提出质疑，“业委会必须将拟签订的物业服务合同进行公示后，由业主大会会议表决通过才能最终生效。而不应该由他们直接签订合同。”因为更换程序的合法性遭到质疑，信盈公司也一直没有退出。

今年初，有7名业主把誊港湾业委会告上中山市第一人民法院，请求法院确认业委会做出的聘请新物管的决定无效。不久，信盈公司也以同样的理由向第一法院提起诉讼，并提出同样的诉求。此外，信盈公司对业委会的人员构成也有质疑，“业委会成员的代表性不够，其中还有一个是唐女士的员工”。不过唐女士坦承了这一点，“确实有一名业委会成员是我的合伙人”。事情闹到法院后，誊港湾业委会又组织了第二轮投票，内容是业主对“业委会选聘深圳市红树林物业管理有限公司香山分公司表达意见”。

争议焦点：

业委会举行的投票有无舞弊

正是业委会组织的这两轮投票，成为法庭上争议的焦点。原告的7名业主指出，投票存在舞弊行为。在法院主持下，原被告双方对所有的选票进行了查验。统计结果显示，在第一轮投票中，没有参与投票视为“弃权”的户数为726户，明确表示“弃权”的有6票，表示“反对”的选票7票，同意业主大会会议内容即表示“赞成”的有373票。另有554票存疑。第二次投票中，没有参与投票视为“弃权”户数722户，投票但明确表示“弃权”的有30票，表示“反对”的选票3票，同意业主大会会议内容赞成票407票。另有存疑票有504票。

原告：

投票没有超过规定的半数

7名业主认为这些存疑票存在三种情况：购房合同书显示业主与签名业主姓名不一致或购房合同书业主签名样式与选票签名样式存在明显差异；选票显示为委托投票，但只有受托人的签名而无委托人的签名；房号存在重复的。

在第一轮投票中，三种情况的票数分别为377票、125票、52票；在第二轮投票中，三种情况的票数分别为414票、46票、44票。7名原告认为，誊港湾小区总共有1665户，总面积23.7万平方米，如需业主大会通过，根据《物业管理条例》的规定，须户数以及面积均超过半数以上。单就户数统计，两次业主大会会议均需要有833户以上的业主同意方可。

但事实上，即使将上述存疑票中的第一类即签名不符的票均视为赞成票，两次投票的赞成票也分别只有750票和821票，都没有超过法规所规定半数有效票。“因此，应当确认两次业主大会会议均未通过业委会提出的拟表决事项。业委会作出的两份公告均应认定为无效。”7名原告认为。

业委会：

挨家挨户敲门征集投票

唐女士在接受记者采访时，坚决表示业委会没有作弊。唐女士说，他们是委派专人乘坐电梯到顶楼，然后一层一层地走下来，挨家挨户地敲门征集投票。在这个过程中，确实有不少代签名字的情况出现，但这不等于业委会作弊，也不能说这种代签没有反映业主的真实意思。

事实上也确实存在这样的情况。比如，刘先生在买房时登记的是儿子的名字，但签名那天，儿子不在家，是女儿冒用弟弟的名字签的，签的是赞成票（打钩）。唐女士还说，在此之前，业委会的7名成员和深圳红树林物业公司都不认识。她本人也没有因此收受红树林公司给予的任何好处。

部门说法

法院：

建议不赞成的业主来法院登记

鉴于出现上述统计结果，法院在小区张贴了公告，让不赞成业主委员会决定的业主于4月29日前往法院登记。但法院的这一决定也遭到了7名业主的反对。他们认为，很少有业主愿意为这件事情专门去法院办理登记。更重要的是，即使业主不去登记，也不能证明业主就赞同业委会的决定，因为，在赞成和反对之间还有一个弃权项。

开发区住建局：

待判决结果再依法处理

对于唐女士所称，本次选聘物业企业的工作是“由区住建局三名专家、随机抽取的三名业主代表、三名业委会成员组成评标小组”进行的。开发区住建局对此予以否认，称“我局未曾派过三名专家参与此次更换物业企业的工作”。

火炬区住建局表示，于2016年3月9日向誊港湾小区原物业公司发出了物业交接的通知。在通知发出后，该局接到誊港湾小区部分业主的投诉，质疑此次选聘物业公司的票数的真实性，并已向法院起诉业主委员会要求撤销选聘决定。同时原物业公司也向法院起诉业主委员会请求判决选聘决定无效。该局及时把相关情况报告市住建局、市物管协会、区管委会，咨询区司法所意见，根据实际情况，该局认为，待法院的判决后，再对相关单位依法处理。（微资讯摘编自《南方都市报》）

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